Aankoop onroerend goed in Vlaanderen
 Registratierecht
Naar trefwoordenlijst

Algemene regel.

Het registratierecht bij aankoop van onroerende goederen gelegen in het Vlaamse Gewest bedraagt 10%.

Dit registratierecht wordt geheven over de aankoopprijs van het onroerend goed, eventueel verhoogd met de lasten. Lasten zijn bepaalde verplichtingen die in de verkoopovereenkomst aan de koper worden opgelegd bovenop de aankoopprijs in het voordeel van de verkoper.

In de praktijk zorgt de notaris voor de registratie van de verkoopakte en de betaling van het registratierecht. De kosten voor het opmaken en het registreren van de akte zal hij doorrekenen aan de koper tenzij dat anders door de koper en de verkoper wordt afgesproken.
 

Beschrijf
Onderhandse verkoop
Compromis
Kosten aankoop
Hypotheekkantoor

www.vlaanderen.be



Gunstregime.

Het registratierecht wordt verminderd tot 5% bij de aankoop door een natuurlijk persoon van een bescheiden woning of een kleine landeigendom.

Een bescheiden woning is een woning waarvan het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen niet meer bedraagt dan 745 EUR. Deze grens van 745 EUR mag verhoogd worden met 100 EUR, 200 EUR of 300 EUR indien de koper 3 of 4, 5 of 6 of 7 kinderen ten laste heeft. Kinderen die voor 66% procent gehandicapt zijn worden hierbij dubbel geteld.

Een kleine landeigendom is een onroerend goed bestemd voor landbouwexploitatie waarvan het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen niet meer bedraagt dan 745 EUR indien het gaat om een gebouw en gronden of niet meer dan 323 EUR indien het alleen gaat om gronden. De grens van 745 EUR mag ook hier verhoogd worden met dezelfde bedragen voor kinderen ten laste indien het gebouw geheel of gedeeltelijk voor bewoning bestemd is.

Enkele opmerkingen :
  • De vermindering geldt niet voor rechtspersonen. VZW's en vennootschappen kunnen dus nooit aankopen aan het verminderd registratierecht.
     
  • Het onroerend goed moet aangekocht worden in volle of in blote eigendom. Wie enkel het vruchtgebruik koopt moet steeds 10% betalen. Tenzij twee echtgenoten kopen en ene koopt het vruchtgebruik en de ander de blote eigendom. in dat geval kan het verminderd recht toch van toepassing zijn.
     
  • Ook de aankoop van een grond kan in aanmerking komen voor het verminderd registratierecht, op voorwaarde dat op de grond een bescheiden woning gebouwd wordt. En op voorwaarde dat het kadastraal inkomen van de te bouwen woning niet hoger is dan de hiervoor vermelde grens van 745 EUR. Bij de aankoop van de grond moet evenwel steeds 10% betaald worden. Eventueel kan het teveel betaalde recht achteraf teruggevorderd worden.
     
  • De vermindering voor een bescheiden woning geldt niet wanneer verkrijger en/of zijn/haar echtgenoot reeds een ander onroerend bezitten/bezit dat voor bewoning bestemd is. Indien de andere woning werd geërfd van een (groot)ouders kan de vermindering dan weer wel toepgepast worden.

Dit zijn de algemene regels van het gunstregime. Het is niet de bedoeling om in deze tekst alle regels hierover in detail uit te diepen. Raadpleeg daarom tijdig een notaris om te kijken of het verminderd registratierecht in een specifiek geval kan worden toegepast.

Vermindering van de heffingsgrondslag (abattement en bij-abattement).

Soms is het mogelijk om een vrijstelling van registratierechten te bekomen op de eerste schijf van 15.000 EUR van de aankoopprijs. Concreet levert dit een financieel voordeel op van 1.500 EUR (15.000 EUR x 10%) of van 750 EUR (15.000 EUR x 5%). 

De bedoeling van de regeling is om de aankoop van de eerste woning aan te moedigen en te begunstigen.

Er worden enkele voorwaarden gesteld :

  • De vrijstelling geldt enkel voor natuurlijke personen.
  • De woning moet in haar geheel worden aangekocht en zij moet daarna de hoofdverblijfplaats worden van de koper(s). De aankoop van een vruchtgebruik of een recht van bewoning komt niet in aanmerking voor de vermindering. Ook de aankoop van een onverdeeld deel komt niet in aanmerking.
  • De aankoop van een bouwgrond kan wel in aanmerking komen voor de vermindering.
  • Het moet gaan om een zuivere aankoop. Een ruilovereenkomst, een afstand van onverdeelde rechten, ... komen niet in aanmerking.
  • De kopers moeten de intentie hebben om hun hoofdverblijfplaats te vestigen op de plaats van het aangekochte goed. En dit binnen de 2 jaar wanneer het gaat om de aankoop van een woning of binnen de 3 jaar wanneer het gaat om de aankoop van een bouwgrond. Als startdatum voor de periode van 2 en 3 jaar geldt de datum van registratie van de koopakte.
  • Op de datum van de verkoopovereenkomst mogen de kopers geen eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning.
  • Om het abattement te kunnen genieten moet de notariële akte enkele specifieke verklaringen te bevatten. Dat is een opdracht voor de notaris die de akte opmaakt.
Bij-abattement:
Wanneer bij de aankoop van de eerste en enige woning of bij aankoop van een bouwgrond bestemd voor de eerste en enige woning een hypotheek gevestigd wordt op de aangekochte woning of bouwgrond met het oog op de financiering ervan, dan is een extra vermindering voorzien van 1.000 EUR op de te betalen registratierechten. Deze vermindering wordt verrekend via de aankoopakte van de woning of bouwgrond.

 
Meeneembaarheid ?

In Vlaanderen zijn de vroeger betaalde registratierechten bovendien ook "meeneembaar".

Het systeem van de "meeneembaarheid" vertrekt van de situatie waarbij iemand zijn vroeger aangekochte gezinswoning verkoopt en een nieuwe gezinswoning aankoopt.

De registratierechten die betaald moeten worden bij de aankoop van de nieuwe gezinswoning mogen verminderd worden met de registratierechten die betaald werden op de aankoop van de oude gezinswoning. In die zin worden de registratierechten van de oude verkoop naar de nieuwe verkoop "meegenomen" om verrekend te worden. Er is wel een beperking ingebouwd : men kan maximaal 12.500 EUR "meenemen".

Laten we deze regels even toepassen op een voorbeeld :
Meneer X koopt een woning en betaalt op de aankoop 10.000 EUR registratierechten.
Enkele jaren later wenst meneer X te verhuizen. Hij verkoopt zijn woning en koopt een nieuwe woning aan. De aankoopprijs van de nieuwe woning bedraagt 155.000 EUR. Bij de aankoop zal dus een registratierecht betaald moeten worden gelijk aan 15.500 EUR (10%). Vermits de vroeger betaald registratierechten "meegenomen" en verrekend kunnen worden, zal meneer X bij de nieuwe aankoop slechts 5.500 EUR betalen en geen 15.500 EUR.
Na enkele jaren verkoopt meneer X opnieuw zijn woning en koopt een nieuwe woning aan voor een prijs van 160.000 EUR. Het registratierecht bedraagt 16.000 EUR (10%). Meneer X heeft op zijn vorige aankopen reeds 15.500 EUR registratierechten betaald. Maar vermits het "meeneembare" bedrag beperkt is tot 12.500 EUR, zal meneer X op deze laatste aankoop toch 3.000 EUR moeten betalen.


Wat zijn de voorwaarden om te kunnen genieten van de meeneembaarheid ?
 
  Er moet vroeger een aankoop gebeurd zijn.
 
Wie wil genieten van het stelsel van de meeneembaarheid moet vroeger reeds een woning hebben aangekocht of hij moet een stuk bouwgrond hebben aangekocht en daarop een woning hebben gebouwd.

Het verkooprecht dat vroeger betaald werd, mag meegenomen worden indien :
  • het vroeger aangekochte onroerend goed gelegen is in het Vlaamse Gewest;
  • en indien dit onroerend goed dienst doet als hoofdverblijfplaats;
  • bij de vroegere aankoop moet het normale verkooprecht van toepassing geweest zijn of het verlaagde verkooprecht voor een bescheiden woning;
     
  De vroegere aankoop moet gevolgd worden : "ofwel door een verkoop en een aankoop", "ofwel door een aankoop en een verkoop".
 
Gebeurt eerst de verkoop en daarna de aankoop dan zal gewerkt worden met een "verrekeningsstelsel" : de ontvanger der Registratie zal het recht dat verschuldigd is bij de aankoop onmiddellijk verrekenen met het "meegenomen" recht.

Gebeurt eerst de aankoop en dan de verkoop dan wordt gewerkt met een "teruggavestelsel" : op de aankoop wordt het normale verkooprecht aangerekend. Bij de latere verkoop kan vervolgens de teruggave gevraagd worden van het "meegenomen" verkooprecht (eventueel ook beperkt).

In beide gevallen moet voldaan zijn aan de volgende voorwaarden :
 
De nieuwe aankoop moet slaan op een onroerend goed dat "tot bewoning wordt aangewend".
 
Dit onroerend goed moet gelegen zijn in het Vlaamse Gewest.
 
De belastingplichtige (de koper) moet er zijn "hoofdverblijfplaats vestigen".

Daarvoor heeft hij 2 jaar de tijd na de datum van het verlijden van de authentieke akte (notarisakte) wanneer het gaat om een woning en 3 jaar wanneer het gaat om de aankoop van een bouwgrond.

Met hoofdverblijfplaats wordt bedoeld dat de koper het nieuw aangekochte onroerend goed "langdurig" moet bewonen. Wanneer een onroerend goed aangekocht wordt om te speculeren, kan het voordeel van de verrekening of de teruggave herroepen worden.
 
De verkoop en de aankoop moeten "zuiver en eenvoudig gebeuren".

"Zuiver", daarmee wordt bedoeld dat enkel een verkoopovereenkomst in aanmerking komt voor het voordeel. Andere verrichtingen zoals een ruil van eigendommen, het verkrijgen door vennoten van onroerende goederen uit een vennootschap, enz. komen niet in aanmerking.

"Eenvoudig" betekent dat de eigendomsoverdracht onvoorwaardelijk moet zijn.
 
De verkoop van de oude woning en de aankoop van de nieuwe woning moeten elkaar opvolgen binnen strikte termijnen : tussen beide transacties mag niet te veel tijd verlopen.

In het stelsel van de verrekening moet de aankoop van de nieuwe verblijfplaats vaste datum hebben binnnen de twee jaar te rekenen vanaf de datum van de authenthieke akte van de verkoop van de oude verblijfplaats.

In het stelsel van de teruggave moet de verkoop van de oude verblijfplaats vaste datum hebben binnen de twee jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte van de nieuwe hoofdverblijfplaats.

Voor het overige is de meeneembaarheid niet gebonden aan termijnen.

Voorbeeld :
Meneer X heeft 10 jaar geleden een gezinswoning gekocht. Nu wenst hij een nieuwe woning aan te kopen.
De registratierechten die hij 10 jaar geleden betaald heeft, kunnen meegenomen worden.

Voorwaarde is echter dat tussen het tijdstip van de aankoop van de nieuwe woning en het tijdstip van de verkoop van de oude woning niet meer dan twee jaar verlopen zullen zijn (of : dat tussen het tijdstip van de verkoop van de oude woning en het tijdstip van de aankoop van de nieuwe woning niet meer dan twee jaar verlopen zullen zijn).  
 
Er moeten een aantal formaliteiten nageleefd worden.

Zo moet de koper uitdrukkelijk de verrekening of de teruggave vragen en bevestigen dat hij voldoet aan de gestelde voorwaarden.

Vermits de formaliteiten normaal gezien vervuld moeten zijn bij het opmaken van de authieke aankoopakte die ter registratie wordt aangeboden, is het aan te raden om vooraf de notaris te raadplegen over een mogelijke verrekening of de teruggave van het verkooprecht.
 
De verrekening of de teruggave mag niet gecumuleerd worden met de bestaande (federale) teruggaveregeling. Deze regeling zegt dat 3/5 van het verkooprecht kan teruggevorderd worden, indien een woning binnen de 2 jaar na de aankoop opnieuw verkocht wordt.

De koper zal dus moeten kiezen voor één van de twee regelingen.

 
  Er zijn beperkingen bij de verrekening of de teruggave.
 
Het "verrekenbare" of "terug te geven" bedrag kan nooit meer bedragen dan 12.500 EUR.

Deze maximumgrens van 12.500 EUR geldt per aangekocht onroerend goed.

Indien meerdere personen gezamelijk een onroerend goed aankopen wordt de maximumgrens bepaald in functie van het aandeel dat zij aankopen in het onroerend goed.

Voorbeeld :
Twee personen kopen samen, ieder voor de helft, een onroerend goed aan.
In dat geval mogen zij maximaal 6.125 EUR verrekenen of terugvragen per persoon.
 
In het teruggavestelsel kan de koper nooit meer terugkrijgen dan de rechten die hij betaald heeft bij de nieuwe aankoop.
 
In het verrekeningsstelsel kan er nooit een teruggave zijn van betaalde registratierechten.

 
Teruggaaf registratierecht bij snelle wederverkoop.

Indien een onroerend goed korte tijd na de aankoop opnieuw wordt verkocht, kan het registratierecht gedeeltelijk worden teruggegeven op voorwaarde dat het tarief 10% bedroeg. Indien de wederverkoop plaatsvindt binnen een termijn van 2 jaar kan 3/5 van het registratierecht teruggevorderd worden door de wederverkoper. Om de termijn van 2 jaar te bepalen wordt de datum van de authentieke akte van aankoop en de datum van de authentieke van verkoop in aanmerking genomen.

Zoals gezegd mag deze (federale) teruggaveregeling bij snelle wederverkoop niet gecumuleerd worden met het systeem van verrekening of teruggave van registratierechten dat in Vlaanderen van toepassing is.

De wederverkoper zal dus moeten kiezen voor één van de twee regelingen.

 
 
Naar het beginscherm