Hypotheek
Naar trefwoordenlijst

 
Zieook.gif (2152 bytes)
Woonkrediet
Hypothecair krediet
Hypotheekkantoor
Waarborgen

  Wat is een hypotheek ?

Een hypotheek is een waarborg, een garantie voor een kredietgever of een schuldeiser.

Een krediet dat wordt aangegaan om een woning of een ander onroerend goed aan te kopen, is meestal een project over een langere termijn. Gedurende de looptijd van het krediet kan er veel gebeuren. Als bescherming tegen allerlei onverwachte gebeurtenissen die zich kunnen voordoen, zal de kredietgever "een hypotheek nemen" op de aangekochte woning of op het aangekochte onroerend goed.

De hypotheek geeft aan de kredietgever het recht om de woning of het onroerend goed openbaar te laten verkopen indien de kredietnemer niet terugbetaalt zoals was afgesproken.  Bovendien geeft de hypotheek aan de kredietgever het recht om de opbrengst van de verkoop in de eerste plaats te gebruiken om de schulden van de kredietnemer aan te zuiveren.

Of met andere woorden : de waarborg van de kredietgever is het recht dat hij heeft om het gehypothekeerde goed te laten verkopen.


Wanneer de opbrengst van de verkoop groter is dan de uitstaande schuld, ontvangt de kredietnemer het overblijvende saldo, tenzij er nog andere schuldeisers zijn die aanspraak maken op een deel van de verkoopopbrengst.

Het bedrag waarvoor een hypotheek genomen wordt, kan groter zijn dan het bedrag van de schuld bij de kredietgever. Wanneer de kredietgever zijn hypotheek moet uitvoeren, zal hij onvermijdelijk kosten hebben. Door het hogere bedrag van de hypotheek zijn ook deze kosten gewaarborgd. Meestal wordt voor de hypotheek het ontleende bedrag verhoogd met 10% en met een bedrag dat gelijk is aan 3 jaar intresten. Het bedrag waarvoor bijkomend een hypotheek wordt genomen, noemt men ook de "aanhorigheden".

  Een hypotheek nemen ...
Naar het beginscherm

Om een "hypotheek te nemen" moeten er twee zaken gebeuren :

Er moet een geschrift opgemaakt worden waarin de kredietgever en de kredietnemer overeenkomen dat een hypotheek gevestigd wordt in het voordeel van de kredietgever.

De hypotheekvestiging moet daarnaast ook vermeld worden, of ingeschreven worden, in de registers van het hypotheekkantoor. Vandaar dat men ook spreekt van een "hypothecaire inschrijving".

De akte met de vermelding van de gegevens van het krediet en met de hypotheekvestiging moet opgemaakt worden door een notaris want enkel de inhoud van een authentieke akte kan in het register van het hypotheekkantoor vermeld worden.

De notaris maakt dus een akte op waarin de hypotheekvestiging wordt  opgenomen en waarin verder verwezen wordt naar het woonkrediet dat is afgesloten tussen de kredietnemer en de bank.

  De kosten van een hypotheek.
Naar het beginscherm


Een hypotheek vestigen brengt onverbiddelijk kosten met zich mee. We geven een overzicht. Via de Krediet Planner kan u deze kosten zelf  berekenen.

De hierna vermelde kosten worden berekend op het ontleende kapitaal, verhoogd met de aanhorigheden.
 

Registratierecht
Het registratierecht is gelijk aan 1% te berekenen op het ontleende kapitaal verhoogd met de aanhorigheden.

Hypotheekrecht
Het hypotheekrecht is gelijk aan 0,3% te berekenen op het ontleende kapitaal verhoogd met de aanhorigheden.

Ereloon van de notaris
Het ereloon van de notaris wordt vastgesteld aan de hand van bepaalde baremaís. Deze baremaís werken met een degressieve schaal van percentages. Degressief betekent dat het toegepaste percentage van het ereloon kleiner wordt naarmate het ontleende kapitaal groter wordt. Bij een krediet met kredietopening wordt een ander barema toegepast dan bij een krediet zonder kredietopening.

Diverse kosten van de notaris
Dit zijn diverse kosten die de notaris heeft naar aanleiding van het opmaken van de notariŽle akte. Voorbeeld : kosten naar aanleiding van opzoekingen die de notaris ambtshalve moet verrichten; bepaalde zegels die hij moet aanbrengen; bepaalde kosten die hij moet betalen aan de hypotheekbewaarder, ...

  De rang van een hypotheek.
Naar het beginscherm


Om geldig te zijn moet een hypotheekvestiging ingeschreven worden op het bevoegde hypotheekkantoor. De datum van inschrijving in het register bepaalt meteen ook de rang van een hypotheek.

Het is mogelijk om meer dan ťťn keer een hypotheek te vestigen op hetzelfde onroerend goed. Dezelfde woning of onroerend goed doet in dat geval dienst als waarborg voor meerdere kredieten of verbintenissen. Maar de schuldeiser die zijn hypotheek het eerst laat inschrijven op het hypotheekkantoor, heeft voorrang op de andere schuldeisers bij een eventuele verkoop : hij komt "in eerste rang". Wie als tweede een hypotheek laat inschrijven komt "in tweede rang". En zo gaat het verder.

Hoe hoger de rang wordt, hoe groter ook het risico wordt voor de schuldeiser. De schuldeisers met een hogere rang komen immers slechts in aanmerking voor het gedeelte van de verkoopopbrengst dat overblijft nadat de schulden van de schuldeiser met een lagere rang zijn aangezuiverd.

Het hogere risico heeft meestal tot gevolg dat de kredietgever een hogere intrestvoet zal aanrekenen wanneer hij een hypotheek in tweede rang moet nemen.

  Duur en einde van de hypotheek.
Naar het beginscherm


Een hypotheek blijft geldig gedurende een termijn van 30 jaar. Na 30 jaar dooft de hypotheek automatisch en zonder kosten uit.

Meestal zal een woonkrediet een looptijd hebben van 10 jaar tot 20 jaar. De hypotheek blijft in zo'n geval dus geldig gedurende de volledige looptijd van het krediet.

Maar dit wil ook zeggen dat de hypotheek nog verder kan lopen nadat een krediet reeds volledig is terugbetaald. Dit kan vervelend zijn wanneer u bijvoorbeeld uw woning wil verkopen of wanneer u opnieuw een hypothecair krediet bij een andere kredietgever wenst aan te gaan. In dat geval zal de hypotheek eerst geschrapt moeten worden.

De hypotheekbewaarder kan de hypotheek schrappen als hij daartoe de opdracht krijgt vanwege de schuldeiser. Deze schrapping moet, zoals de vestiging van de hypotheek, gebeuren via een notariŽle akte. De schrapping wordt soms ook de "opheffing" of de "doorhaling" of de "handlichting" van de hypotheek genoemd.

De opheffing gebeurt op kosten van de kredietnemer.

  Een voorbeeld.
Naar het beginscherm


Meneer Frans Peeters koopt op een zekere dag een huis.

Om het huis te betalen, wenst hij een hypothecair krediet af te sluiten van 50.000,00 EUR. Hij informeert zich, hij raadpleegt een aantal banken en na enige tijd ontvangt hij een kredietaanbod van een bank. Hij is akkoord met de vermelde voorwaarden en hij ondertekent het kredietaanbod. Door de ondertekening van het kredietaanbod is er meteen een kredietovereenkomst tussen meneer Peeters en de bank afgesloten.

De kredietovereenkomst is afgesloten maar de hypotheek moet nog in orde gebracht worden. Daarvoor is de tussenkomst van een notaris nodig. De notaris stelt een akte op waarin vermeld wordt dat er een kredietovereenkomst wordt afgesloten tussen de bank en meneer Peeters. Voor de details van het krediet zal verwezen worden naar het kredietaanbod dat meneer Peeters ondertekend heeft. In de akte wordt verder vermeld dat meneer Peeters zijn huis in hypotheek geeft voor een bedrag van 50.000,00 EUR. Het bedrag waarvoor een hypotheek genomen wordt is groter dan het ontleende kapitaal.  Zoals gezegd wordt een hypotheek genomen op het ontleende kapitaal, verhoogd met de aanhorigheden. De notariŽle akte wordt door een vertegenwoordiger van de bank, door meneer Peeters en door de notaris ondertekend.

De notaris laat de akte registreren en hij biedt de akte vervolgens aan bij het bevoegde hypotheekkantoor met de vraag om de hypotheek in te schrijven in het register. De hypotheek is een hypotheek "in eerste rang". Het gaat immers om het eerste en enige krediet van meneer Peeters.

Enkele jaren later wil meneer Peeters verbouwingswerken uitvoeren aan zijn woning. Hij besluit om de werken gedeeltelijk te betalen via een krediet. Hij sluit opnieuw een hypothecair krediet af van 25.000,00 EUR, maar bij een andere bank dan de bank waar hij zijn eerste krediet heeft afgesloten. De notaris stelt opnieuw een kredietakte op en hij vraagt opnieuw aan het hypotheekkantoor om ook voor dit krediet een hypotheek in te schrijven. Ditmaal gaat het om een hypotheek "in tweede rang".

Nog een aantal jaren later heeft meneer Peeters af te rekenen met betalingsmoeilijkheden. Op een bepaald moment laat de bank van het eerste krediet de woning van meneer Peeters openbaar verkopen. De woning wordt verkocht voor 48.000,00 EUR.

Het kapitaalsaldo, de achterstallige intresten en de andere kosten van het eerste krediet zijn samen gelijk aan 45.000,00 EUR. De eerste bank zal dit bedrag eerst kunnen afnemen van de opbrengst van de verkoop.

Het kapitaalsaldo van het tweede krediet is gelijk aan 21.000,00 EUR. De tweede bank zal slechts het overschot van de verkoopopbrengst ontvangen, zijnde 3.000,00 EUR.